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COME SI VERSA LA CAUZIONE PER PARTECIPARE ALLE ASTE GIUDIZIARIE ?
Redazione Servizilegali.net • mar 06, 2024
Elemento fondamentale nella predisposizione dell’offerta per partecipare ad un’asta giudiziaria è il versamento della cauzione. Le offerte prive di cauzione o con cauzione non correttamente versata sono infatti considerate non valide con la conseguenza che saremo esclusi dalla partecipazione all’asta.
La cauzione in genere si versa in due modi: con assegno circolare da inserire nella busta dell’offerta cartacea o mediante bonifico bancario la cui contabile andrà allegata all’offerta telematica.
Con l’avvento delle aste telematiche la modalità ormai prevalente è quella del bonifico bancario che dovrà risultare accreditato sul conto corrente della procedura il giorno di apertura delle offerte. Non basterà quindi aver disposto il bonifico ma servirà che lo stesso sia visibile sul conto della procedura quando vengono esamine le offerte da parte del Delegato. Considerando che in alcuni casi un bonifico puo’ impiegare anche 4 giorni per essere accreditato consigliamo di effettuarlo con congruo anticipo rispetto alla data dell’asta.
Vediamo le caratteristiche che deve avere il bonifico:
Soggetto che lo dispone: deve essere l’offerente da un conto corrente a lui intestato. Eviteremo in questo modo ogni possibile contestazione;
Importo: da verificare nell’avviso di vendita ma nella stragrande maggioranza deve essere almeno pari al 10% del prezzo offerto. Quindi se la nostra offerta è ad esempio di euro 95.000 dovremo versare una cauzione almeno di euro 9.500. Se versiamo un importo inferiore l’offerta non sarà valida;
IBAN di accredito e intestatario del conto corrente: è sempre riportato nell’avviso di vendita nella sezione “CAUZIONE”. Spesso è un conto corrente intestato alla procedura, alcune volte è intestato al Tribunale o altre volte al gestore della vendita telematica (che è una società privata incaricata dal Tribunale di fornire la piattaforma informatica su cui si svolgeranno le operazioni di vendita);
Causale: è sempre indicata nell’avviso di vendita. Fate attenzione a riportarla esattamente come descritto nell’avviso (qui il “copia e incolla” è raccomandato). Alcuni Tribunali fanno riportare il numero della procedura e/o del lotto; altri molto più correttamente fanno indicare solo la parola “cauzione” (le offerte per legge sono segrete e nessuno dovrebbe poter sapere che su un determinato bene è stata fatta un’offerta sino al giorno di apertura delle buste).
Una volta disposto il bonifico dobbiamo stampare la contabile che andrà allegata all’offerta telematica. Attenzione dalla contabile si dovrà evincere oltre agli elementi sopra riportati (soggetto, IBAN e beneficiario dell’accredito, importo, causale) anche l’IBAN del conto addebitato, il numero di CRO (questo è molto importante perché andrà riportato anche nel modulo dell’offerta telematica) la data e l’ora dell’operazione (elementi anche questi che devono essere inseriti nel modulo dell’offerta telematica).
Per completare l’offerta telematica serviranno poi una casella PEC è la firma digitale (si veda il nostro articolo a riguardo). Per ogni approfondimento o domande i nostri esperti sono a disposizione.
per presentare una offerta nelle aste giudiziarie è bene preventivare almeno sette giorni di tempo per acquisto e attivazione PEC e firma digitale
Le indicazioni da seguire per versare correttamente la cauzione per partecipare da un'asta giudiziaria immobiliare
Spesso gli interessati a partecipare all’asta hanno difficoltà a capire quale è il prezzo minimo da poter offrire in una asta giudiziaria. Cerchiamo di fare chiarezza su quanti sono i prezzi presenti in una vendita giudiziaria. Il primo prezzo è quello indicato nella perizia dell’immobile (che in genere è sempre pubblicata online nelle schede dei beni – se non è presente state probabilmente consultando un avviso di vendita non “ufficiale” dell’immobile, ossia una pubblicità non disposta dal tribunale). E’ molto importante leggere i crite ri con cui il perito ha definito il valore dell’immobile perché spesso vi sono riferimenti ai valori di mercato della zona dove l’immobile è ubicato, nonché i fattori che il perito ha considerato nell’adeguare il valore di mercato al valore delle vendita giudiziaria (quali lo stato manutentivo dell’immobile, i costi per la sanatoria di eventuali abusi edilizi ecc.). In genere il prezzo indicato nella perizia è il valore massimo dell’immobile oggetto dell’asta e, sempre nella maggioranza dei casi, coincide con il prezzo base d’asta del primo esperimento di vendita. Nelle esecuzioni (vedi nostro articolo per la differenza tra aste relative ad esecuzioni e aste relative a procedure concorsuali) vi sono due prezzi. Il prezzo base che, come visto, nel primo esperimento di vendita in genere coincide con il valore di perizia, e l’offerta minima che è pari al prezzo base ridotto del 25% ed è il valore minimo a cui è possibile fare l’offerta. Questi due valori sono sempre indicati nelle schede degli immobili (di nuovo se non li trovate state consultando un annuncio non ufficiale della vendita). In caso di mancanza di altre offerte, se avete offerto il prezzo minimo vi sarete aggiudicati l’immobile salvo il (raro) caso in cui sia stata presentata domanda di assegnazione da parte del creditore. In caso di asta deserta il prezzo base in genere viene ridotto sino ad un massimo del 25%, quindi ad ogni asta successiva, abbiamo un prezzo base inferiore rispetto al prezzo base dell’asta precedente. Di conseguenza si riduce anche l’importo dell’offerta minima che è sempre inferiore del 25% rispetto al prezzo base. Dopo il quarto esperimento di vendita andato deserto, il Giudice ha la facoltà di incrementare sino al 50% la riduzione del prezzo base, rispetto al prezzo base dell’asta precedente. In genere non conviene aspettare che il prezzo si riduca troppo, perché ad ogni riduzione di prezzo aumenta la platea di potenziali interessati all’immobile, con la conseguenza che spesso le offerte spingono il prezzo di aggiudicazione ad un valore superiore a quello del prezzo base dell’asta precedente. Ad ogni modo è molto difficile indicare quale sia il momento migliore per fare l’offerta perché ogni investitore ha la propria strategia. Se hai trovato l’immobile che cercavi e hai definito la tua strategia di partecipazione all’asta SERVIZILEGALI.NET può aiutarti nel decifrare il contenuto della documentazione (perizia, ordinanza avviso di vendita..) e nel redigere l’offerta di acquisto.
E' importante conoscere le differenze tra esecuzioni e fallimenti nelle aste per poter partecipare in modo corretto e sapere quali sono le spese connesse con l'aggiudicazione dell'immobile
Come si calcolano le imposte da pagare in caso di aggiudicazione di immobile all'asta
La nomina a Curatore fallimentare comporta per il professionista, soprattutto all’inizio, una notevole mole di lavoro diretto ad acquisire il maggior numero di informazioni possibili sul soggetto sottoposto alla procedura, in un lasso di tempo abbastanza ristretto considerata la scadenza per il deposito della relazione art. 33 primo comma. Gli estremi delle situazioni in cui si può trovare il Curatore possono essere da una parte la mancanza totale di documentazione e dall’altra una mole di dati enorme. Nell’uno e nell’altro caso, nell’immediato, l’esigenza è comunque la stessa: ricostruire nel più breve tempo possibile la corretta situazione di attività e passività , per poi, sempre a livello documentale, iniziare ad indagare su eventuali responsabilità degli organi sociali in merito alla gestione e alle cause del dissesto. Un documento fondamentale, che non sempre si riesce a trovare nelle società fallite, è una situazione contabile aggiornata, magari con il dettaglio clienti-fornitori, e l’ultima rilevazione delle rimanenze. Se ci sono questi documenti il Curatore ha già un buon punto di partenza su cui iniziare a lavorare. Nelle more dell’acquisizione della documentazione vi sono una serie di informazioni a cui il Curatore puo’ accedere “online” che riescono a dare immediatamente un primo quadro del soggetto fallito. Ci riferiamo a: - Visura camerale storica : documento fondamentale sulla cui importanza riteniamo che sia inutile spendere delle parole; - Rappresentanti legali al momento del fallimento : sono le persone con cui il Curatore dovrà interagire. Di questi soggetti è importante verificare subito se sono soci o amministratori di altre società per indagare poi se vi siano relazioni tra queste ultime e il soggetto fallito; - soci al momento del fallimento: anche per questi soggetti vale quanto indicato per i rappresentanti legali, importante verificare subito se sono soci o amministratori di altre società per indagare poi se vi siano relazioni tra queste ultime e il soggetto fallito. Inoltre variazioni di compagine sociale intervenute in prossimità della data di fallimento meritano sicuramente un approfondimento da parte del Curatore. Se il socio è una società sarà opportuno verificare chi sono i soci e gli amministratori di quest’ultima per ripetere le indagini appena enunciate al punto precedente; - ultimo bilancio depositato: in attesa di avere la documentazione sociale l’ultimo bilancio disponibile rappresenta una prima fotografia delle dimensioni del soggetto fallito e, se riferito ad una data prossima a quella del fallimento, dovrebbe anche essere indicativo di cio’ che il Curatore dovrebbe trovare presso la sede sociale; - elenco degli atti depositati presso il registro imprese negli ultimi 5 anni antecedenti il fallimento : anche questo documento è di estrema utilità nell’attesa di avere i libri sociali. In pochi minuti si ha già una prima rappresentazione di eventuali modifiche statutarie, deleghe di poteri, operazioni straordinarie ecc.; - elenco delle società partecipate: è una informazione molto importante perché potremmo trovarci di fronte a società operative in cui il Curatore dovrà tempestivamente intervenire per tutelare gli interessi del fallimento; - visura catastale : la presenza di immobili è un primo rilevante elemento della massa attiva che puo’ essere accertato anche senza aver avuto accesso alla documentazione del soggetto fallito; - elenco dei protesti: seppur questa tipologia di atto è andato perdendo di importanza nel corso degli ultimi anni rimane comunque una informazione utile da acquisire soprattutto in vista del colloquio con i legali rappresentati del soggetto fallito; - visura al PRA: è un’altra verifica che è utile fare il prima possibile per accertarsi se vi sono autoveicoli intestati al soggetto fallito che potrebbero essere in circolazione alla data del fallimento e anche per facilitare il reperimento e la messa in sicurezza degli stessi. Queste verifiche documentali possono essere svolte in modo estremamente rapido e soprattutto possono essere fatte senza necessità di interazione con il soggetto fallito, appena il Curatore ha provveduto ad accettare l’incarico. Servizilegali.net ha racchiuso tutti questi documenti in un unico pacchetto chiamato “FALLIMENTO PRIME VERIFCHE” che viene rilasciato al Curatore entro due ore dalla richiesta. Per l’evasione è sufficiente comunicare il codice fiscale del soggetto fallito... con un semplice click informazioni immediate direttamente sul proprio PC.
La corretta valutazione delle poste dell’attivo patrimoniale è un elemento di cruciale importanza per le aziende in attività e mantiene la sua rilevanza anche per le società che si trovano assoggettate ad una procedura concorsuale. In quest’ultimo caso possiamo dire che la rilevanza è duplice: da una parte per consentire allo Stimatore e al Curatore di quantificare il valore delle attività della procedura e dall’altra perché il Curatore dovrà verificare la correttezza di quelle valutazioni per accertare se vi siano state o meno responsabilità degli organi sociali nella rappresentazione dell’attivo patrimoniale nel bilancio. Il Curatore poi, nel caso in cui ravvisi delle valutazioni non corrette, dovrà non solo cercare di attribuire la giusta valorizzazione all’elemento dell’attivo preso in considerazione, ma dovrà anche i ndividuare il periodo in cui il predetto valore non risultava più allineato con quello riportato nelle scritture contabili per determinare quando siano insorte eventuali responsabilità dell’organo amministrativo. Questo ragionamento vale per tutte le poste dell’attivo patrimoniale che siano suscettibili di valutazione. In questa nota vogliamo prenderne in considerazione “ i crediti ” per i quali Servizilegali.net ha messo a punto metodologie di verifica rapide ed efficaci. Nei bilanci delle società sottoposte a procedure concorsuali sono spesso presenti crediti verso clienti per importi consistenti, frequentemente “vecchi” di diversi anni, di difficile recuperabilità e che non sono stati oggetto di svalutazione o lo sono stati per una piccola parte. Per poter intraprendere un’azione di recupero dei crediti verso persone giuridiche la prima verifica da fare è se il soggetto debitore sia ancora esistente ed in attività. Qualora la risposta sia negativa (società cancellata, fallita, in liquidazione ecc) sarà utile verificare la data in cui vi è stata l’estinzione che sarà di aiuto per identificare il periodo in cui il credito andava svalutato. La stessa situazione la possiamo avere verso un soggetto che formalmente risulti ancora attivo ma che non ha depositato il bilancio negli ultimi tre (cinque) esercizi. L’ulteriore verifica che si puo’ fare in questi casi è se il debitore risulti intestatario di beni immobili ed in caso positivo verificare se su questi vi siano iscritte delle ipoteche o dei pignoramenti o altre pregiudizievoli. Se tutti questi controlli hanno dato esito negativo (società estinta, attiva ma senza bilanci, senza immobili ecc..) è molto probabile che le azioni di recupero del credito avranno esito negativo e che non convenga intraprendere vie giudiziarie per non gravare di spese la procedura. Le stesse considerazioni possono ripetersi per crediti verso persone fisiche che non possiedono immobili o beni mobili registrati, non hanno partecipazioni e/o sono state oggetto di protesto. Per i casi appena descritti Servizilegali.net rilascia un apposito report (corredato delle interrogazioni effettuate presso il Catasto, la Conservatoria, il Registro Imprese, il PRA) che costituisce un valido supporto documentale per il Curatore nella gestione dei crediti della procedura. Il prospetto riporta anche le date dell’eventuale estinzione della società (o messa in liquidazione, fallimento ecc.), dell’ultimo bilancio depositato e delle iscrizioni/trascrizioni nel caso di presenza di immobili. Qualora invece le persone giuridiche su cui si andranno ad effettuare le ricerche siano in attività , si provvederà a richiedere copia dell’ultimo bilancio depositato (per vedere lo stato di salute del soggetto, i suoi organi amministrativi e tramite il verbale di assemblea di approvazione i suoi soci) e a verificare se il debitore possieda immobili e/o partecipazioni. Se anche queste due verifiche daranno esito positivo sarà importante verificare se gli immobili siano stati oggetto di iscrizioni/trascrizioni e, per le partecipazioni, acquisire l’ultimo bilancio depositato della società partecipata. Questa documentazione costituisce già un valido supporto per valutare se intraprendere un’azione legale di recupero del credito e potrà essere consegnata al Legale incaricato. Anche in questo caso Servizilegali.net srls fornisce report riepilogativi accompagnati dalla documentazione rinvenuta presso Catasto, Conservatoria, Registro Imprese ecc. Chiaramente esistono molte altre banche dati e metodologie per acquisire informazioni sulla solvibilità e consistenza patrimoniale di soggetti terzi, ma riteniamo che quelli proposti, di immediata esecuzione, costo contenuto e facile leggibilità, rappresentino un ottimo punto di partenza per il Curatore che di fronte ad un elenco di posizioni da riscuotere debba decidere come procedere, in modo celere, documentando le scelte effettuate, senza gravare di costi eccessivi la procedura.