Le indicazioni da seguire per versare correttamente la cauzione per partecipare da un'asta giudiziaria immobiliare

Spesso gli interessati a partecipare all’asta hanno difficoltà a capire quale è il prezzo minimo da poter offrire in una asta giudiziaria. Cerchiamo di fare chiarezza su quanti sono i prezzi presenti in una vendita giudiziaria. Il primo prezzo è quello indicato nella perizia dell’immobile (che in genere è sempre pubblicata online nelle schede dei beni – se non è presente state probabilmente consultando un avviso di vendita non “ufficiale” dell’immobile, ossia una pubblicità non disposta dal tribunale). E’ molto importante leggere i crite ri con cui il perito ha definito il valore dell’immobile perché spesso vi sono riferimenti ai valori di mercato della zona dove l’immobile è ubicato, nonché i fattori che il perito ha considerato nell’adeguare il valore di mercato al valore delle vendita giudiziaria (quali lo stato manutentivo dell’immobile, i costi per la sanatoria di eventuali abusi edilizi ecc.). In genere il prezzo indicato nella perizia è il valore massimo dell’immobile oggetto dell’asta e, sempre nella maggioranza dei casi, coincide con il prezzo base d’asta del primo esperimento di vendita. Nelle esecuzioni (vedi nostro articolo per la differenza tra aste relative ad esecuzioni e aste relative a procedure concorsuali) vi sono due prezzi. Il prezzo base che, come visto, nel primo esperimento di vendita in genere coincide con il valore di perizia, e l’offerta minima che è pari al prezzo base ridotto del 25% ed è il valore minimo a cui è possibile fare l’offerta. Questi due valori sono sempre indicati nelle schede degli immobili (di nuovo se non li trovate state consultando un annuncio non ufficiale della vendita). In caso di mancanza di altre offerte, se avete offerto il prezzo minimo vi sarete aggiudicati l’immobile salvo il (raro) caso in cui sia stata presentata domanda di assegnazione da parte del creditore. In caso di asta deserta il prezzo base in genere viene ridotto sino ad un massimo del 25%, quindi ad ogni asta successiva, abbiamo un prezzo base inferiore rispetto al prezzo base dell’asta precedente. Di conseguenza si riduce anche l’importo dell’offerta minima che è sempre inferiore del 25% rispetto al prezzo base. Dopo il quarto esperimento di vendita andato deserto, il Giudice ha la facoltà di incrementare sino al 50% la riduzione del prezzo base, rispetto al prezzo base dell’asta precedente. In genere non conviene aspettare che il prezzo si riduca troppo, perché ad ogni riduzione di prezzo aumenta la platea di potenziali interessati all’immobile, con la conseguenza che spesso le offerte spingono il prezzo di aggiudicazione ad un valore superiore a quello del prezzo base dell’asta precedente. Ad ogni modo è molto difficile indicare quale sia il momento migliore per fare l’offerta perché ogni investitore ha la propria strategia. Se hai trovato l’immobile che cercavi e hai definito la tua strategia di partecipazione all’asta SERVIZILEGALI.NET può aiutarti nel decifrare il contenuto della documentazione (perizia, ordinanza avviso di vendita..) e nel redigere l’offerta di acquisto.

E' importante conoscere le differenze tra esecuzioni e fallimenti nelle aste per poter partecipare in modo corretto e sapere quali sono le spese connesse con l'aggiudicazione dell'immobile

Ti descriviamo alcune verifiche che devono essere fatte prima di partecipare ad un'asta immobiliare giudiziaria

Come si calcolano le imposte da pagare in caso di aggiudicazione di immobile all'asta

La nomina a Curatore fallimentare comporta per il professionista, soprattutto all’inizio, una notevole mole di lavoro diretto ad acquisire il maggior numero di informazioni possibili sul soggetto sottoposto alla procedura, in un lasso di tempo abbastanza ristretto considerata la scadenza per il deposito della relazione art. 33 primo comma. Gli estremi delle situazioni in cui si può trovare il Curatore possono essere da una parte la mancanza totale di documentazione e dall’altra una mole di dati enorme. Nell’uno e nell’altro caso, nell’immediato, l’esigenza è comunque la stessa: ricostruire nel più breve tempo possibile la corretta situazione di attività e passività , per poi, sempre a livello documentale, iniziare ad indagare su eventuali responsabilità degli organi sociali in merito alla gestione e alle cause del dissesto. Un documento fondamentale, che non sempre si riesce a trovare nelle società fallite, è una situazione contabile aggiornata, magari con il dettaglio clienti-fornitori, e l’ultima rilevazione delle rimanenze. Se ci sono questi documenti il Curatore ha già un buon punto di partenza su cui iniziare a lavorare. Nelle more dell’acquisizione della documentazione vi sono una serie di informazioni a cui il Curatore puo’ accedere “online” che riescono a dare immediatamente un primo quadro del soggetto fallito. Ci riferiamo a: - Visura camerale storica : documento fondamentale sulla cui importanza riteniamo che sia inutile spendere delle parole; - Rappresentanti legali al momento del fallimento : sono le persone con cui il Curatore dovrà interagire. Di questi soggetti è importante verificare subito se sono soci o amministratori di altre società per indagare poi se vi siano relazioni tra queste ultime e il soggetto fallito; - soci al momento del fallimento: anche per questi soggetti vale quanto indicato per i rappresentanti legali, importante verificare subito se sono soci o amministratori di altre società per indagare poi se vi siano relazioni tra queste ultime e il soggetto fallito. Inoltre variazioni di compagine sociale intervenute in prossimità della data di fallimento meritano sicuramente un approfondimento da parte del Curatore. Se il socio è una società sarà opportuno verificare chi sono i soci e gli amministratori di quest’ultima per ripetere le indagini appena enunciate al punto precedente; - ultimo bilancio depositato: in attesa di avere la documentazione sociale l’ultimo bilancio disponibile rappresenta una prima fotografia delle dimensioni del soggetto fallito e, se riferito ad una data prossima a quella del fallimento, dovrebbe anche essere indicativo di cio’ che il Curatore dovrebbe trovare presso la sede sociale; - elenco degli atti depositati presso il registro imprese negli ultimi 5 anni antecedenti il fallimento : anche questo documento è di estrema utilità nell’attesa di avere i libri sociali. In pochi minuti si ha già una prima rappresentazione di eventuali modifiche statutarie, deleghe di poteri, operazioni straordinarie ecc.; - elenco delle società partecipate: è una informazione molto importante perché potremmo trovarci di fronte a società operative in cui il Curatore dovrà tempestivamente intervenire per tutelare gli interessi del fallimento; - visura catastale : la presenza di immobili è un primo rilevante elemento della massa attiva che puo’ essere accertato anche senza aver avuto accesso alla documentazione del soggetto fallito; - elenco dei protesti: seppur questa tipologia di atto è andato perdendo di importanza nel corso degli ultimi anni rimane comunque una informazione utile da acquisire soprattutto in vista del colloquio con i legali rappresentati del soggetto fallito; - visura al PRA: è un’altra verifica che è utile fare il prima possibile per accertarsi se vi sono autoveicoli intestati al soggetto fallito che potrebbero essere in circolazione alla data del fallimento e anche per facilitare il reperimento e la messa in sicurezza degli stessi. Queste verifiche documentali possono essere svolte in modo estremamente rapido e soprattutto possono essere fatte senza necessità di interazione con il soggetto fallito, appena il Curatore ha provveduto ad accettare l’incarico. Servizilegali.net ha racchiuso tutti questi documenti in un unico pacchetto chiamato “FALLIMENTO PRIME VERIFCHE” che viene rilasciato al Curatore entro due ore dalla richiesta. Per l’evasione è sufficiente comunicare il codice fiscale del soggetto fallito... con un semplice click informazioni immediate direttamente sul proprio PC.